Вход для пользователей



Статистика посещений

mod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_counter
mod_vvisit_counterСегодня729
mod_vvisit_counterВчера846
mod_vvisit_counterЗа этот месяц20552
mod_vvisit_counterВсего2067247
Часто задаваемые вопросы и ответы Печать E-mail

1. Часто слышу споры о том, какой материал постройки домов лучше – кирпич, монолит, бетон… Не могли бы Вы вкратце рассказать об основных типах домов в Ташкенте?

Одним из важнейших параметров жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке, является тип дома. Наиболее распространенными типами многоэтажных домов в Ташкенте на сегодняшний день являются панельные и монолитные дома.

Панельное домостроение нам хорошо знакомо с эпохи массовой застройки 70-х годов прошлого века. Стандартный панельный дом строится по принципу детской игры «Конструктор»: на стройплощадку подвозятся уже готовые детали будущего дома, из которых и «составляют» жилой дом. Детали будущего дома (панели) поставляют заводы, называющиеся, домостроительными комбинатами.

Такая технология строительства обуславливает главное отличие панельного домостроения от монолитного: стандартную планировку. Такая планировка предполагает строго определенные количество и площадь помещений в квартире. Один удачный вариант панельного дома, как правило, копируется тысячами, отсюда так называемые «серии» домов. Дома одной серии как две капли воды похожи друг на друга. Эта особенность панельного домостроения может быть как достоинством, так и недостатком: с одной стороны, покупатель в панельном доме твердо знает, какую квартиру он приобретает, с другой стороны, такое строительство предполагает отсутствие свободной планировки.

Главная проблема панельного домостроительства – обеспечение теплоизоляции. Зачастую прежде не удавалось обеспечить хорошую теплоизоляцию межпанельных швов. Однако технологии современного панельного домостроения шагнули далеко вперед, по сравнению с панельным домостроением конца 70-х годов. Домостроительные комбинаты теперь сами осуществляют строительство домов, разрабатывая новые собственные серии и совершенствуя технологии. В панельных домах последних лет встречаются весьма удачные технологические и инженерные решения, что позволяет им успешно конкурировать с «монолитом».

Типовые панельные дома строятся быстрее, так как инвестору не требуется время для разработки и согласования нового проекта. По этой причине квартиры в панельных домах, как правило, дешевле. Чаще всего, панельная застройка преобладает в районах, где больше свободной территории и там, где с экономической точки зрения, на реализацию жилья в монолите требуется гораздо больше времени.Монолитных дома – относительно новое направление для отечественного жилищного строительства. Технология строительства «монолита» принципиально отличается от «панели». Базовый принцип монолитного строительства заключается в том, что несущий скелет здания сделан из цельного бетона. При строительстве дома создается абсолютно жесткий каркас с различными видами ограждающих конструкций.

Главное и несомненное преимущество «монолитов» — их индивидуальность. Монолитные дома, в отличие от панельных, не подразделяются на серии. Каждый кирпично-монолитный дом проектируется отдельно, архитекторы и проектировщики не привязаны к определенным типоразмерам и, как следствие, не ограничены в принятии проектных решений. В «монолите» можно делать свободную планировку, какие-то особенные конфигурации, круглые, квадратные стены. Можно делать каким угодно фасад, поэтому монолитные дома обычно строят в местах особенно привлекательных, как правило, в районах точечной застройки. Важной особенностью «монолитов» является то, что в большинстве сдаваемых домов в квартирах есть только несущие стены, а всё остальное - площадь, конфигурация помещений, их количество - решает покупатель.

Монолитное строительство обеспечивает практически «бесшовную» конструкцию, благодаря чему повышаются показатели тепло - и звуконепроницаемости. Кроме того, монолитные конструкции более долговечны.

Полностью монолитные жилые дома встречаются крайне редко. Обычно это кирпично-монолитные или панельно-монолитные дома. Главное отличие - в материале наружных стен.Жилье в новостройках из кирпича – наиболее предпочтительно, прежде всего потому, что кирпич это- материал, который испытан веками. Кирпичные дома лучше «дышат» и гораздо экологичнее, ведь кирпич - практически природный материал.

Другое дело, что предложений по строительству из кирпича в настоящее время на рынке жилищного строительства крайне мало. Это обусловлено тем, что технология кирпичного строительства достаточно сложна, длительна по срокам и трудоемка, поэтому, жилье в кирпичных домах стоит дорого.

2. Полгода назад я развелся с супругой, есть общий ребенок. Сразу после получения на руки решения районного суда о разводе я купил себе однокомнатную квартиру, а родители подарили мне автомобиль. Несколько дней назад получил повестку из суда о том, что бывшая жена предъявила мне иск о разделе имущества, в частности претендует на квартиру которую я недавно купил. Объясните, насколько правомочны ее действия?

Раздел имущества в суде – процесс весьма болезненный для сторон-участников. Практика показывает, что процесс раздела имущества сопровождается эмоциями и взаимными упреками бывших супругов. Конечно, всего этого можно было бы избежать, если супруги, только начинавшие совместную жизнь, позаботились о своем имуществе посредством заключения брачного договора (контракта). По содержанию письма нашего читателя ясно, что брачного договора у них с супругой не было. И если нет возможности решить эту проблему иным, кроме судебного, способом, обратимся к букве закона.

Имущество супругов (нажитое в браке или совместно до брака, неважно, на чье из супругов имя оно зарегистрировано) является общей совместной собственностью, поскольку между супругами не были установлены конкретные доли в объеме общей собственности. Следовательно, задача суда состоит в определении доли каждого из супругов от общей совместной собственности и выдела каждому из супругов его доли в натуре или (если иное не предусмотрено законодательством) в денежном эквиваленте.

По законодательству РУз, доли в общей собственности супругов являются равными, однако в некоторых случаях суд может отступить от принципов равенства в пользу несовершеннолетних детей, оставшихся с матерью. Этот момент тоже необходимо учитывать при заключении договора о разделе имущества. Если у вас с супругой была жилплощадь, а после расторжения брака вы приобрели другую, то имущественные претензии супруги могут быть направлены на ранее приобретенную жилплощадь.

Но если жилье, в котором вы проживали совместно с супругой, являлось не общей совместной собственностью, а вашей личной, индивидуальной собственностью (имеется в виду недвижимость, полученная в дар, по наследству или по иным безвозмездным сделкам, даже в период брака), то на основании ст. 25 супруга не имеет права претендовать на это жилье. На квартиру, приобретенную во время брака, по договору купли-продажи, мены или обмена, могут предъявляться имущественные требования на общих основаниях, и скорее всего, суд их удовлетворит.

Отсутствие у супруги по каким-либо причинам источников дохода не лишает ее права на долю в общей совместной собственности, поэтому аргументация: «я все заработал сам, она и дня не работала, копейки не вложила» не возымеет эффекта. Будет разделено все, чем вы владели и пользовались во время брака.

Обращаясь в суд с иском о разделе имущества, ваша супруга рискует проиграть дело в части предъявления иска на недвижимость, приобретенную после расторжения брака, так как статья 27 Семейного кодекса РУз ч.5, гласит: «при прекращении семейных отношений суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания, собственностью каждого из супругов». В вашем, конкретном, случае и квартира и автомобиль, были приобретены вами после расторжения брака, следовательно, претендовать супруга может только на то имущество, которое было нажито вами совместно, в период брака или до его регистрации.

Для того, чтобы избежать судебных споров и уплаты более чем солидной государственной пошлины вам и вашей супруге стоит встретиться и попытаться решить имущественные вопросы мирным путем. Дело в том, что за рассмотрение иска о разделе имущества в суде взимается совсем немаленькая государственная пошлина.

«1. С подаваемых в суды исковых заявлений, с заявлений (жалоб) по делам особого производства, с жалоб по делам, возникающим из административно-правовых отношений, подаваемых в суды, с кассационных и надзорных жалоб на решения судов, а также за выдачу судами копий документов: - с исковых заявлений при цене иска

• до 20 минимальных заработных плат 5 процентов цены иска;

• от 20 до 40 минимальных заработных плат 10 процентов цены иска;

• от 40 до 80 минимальных заработных плат 15 процентов цены иска;

• свыше 80 минимальных заработных плат 20 процентов»

(Ставки государственной пошлины утверждены постановлением Кабинета Министров от 3 ноября 1994 г. N 533)

Кроме госпошлины вашей супруге, по вашему же требованию, будет необходимо произвести оценку оспариваемого имущества, причем процедура оценки тоже платная и недешевая. В общем и целом судебный вариант урегулирования имущественных споров не является самым идеальным.Если же вам с супругой удастся прийти к общему мнению в части определения долей совместно нажитого имущества, то самым подходящим для вас вариантом будет заключить договор с бывшей супругой о разделе имущества, с определением всех долей и сроками их перехода. Только не забудьте, что этот договор должен быть нотариально удостоверен. Пошлина за регистрацию этого договора будет гораздо меньше судебной (О совершенствовании системы ставок государственных пошлин за совершение нотариальных действий»). (Постановление КабМина РУз от 7 июня 2006 г. N 109).

- за удостоверение договоров раздела имущества, договоров поручительства и других сделок, не подлежащих оценке, для физических лиц составляет 10 процентов минимальной заработной платы.

3. В ТСЖ, к которому относится дом, в котором я живу, вечно возникают споры между жильцами и администрацией ТСЖ. Ключевыми вопросами в этих спорах являются права и обязанности ТСЖ и собственника жилья. Есть ли какой-то законный регламент отношений ТСЖ и жильца приватизированной квартиры? Что мы, как собственники, можем и что должны требовать от администрации ТСЖ?

Конечно, есть множество законов, регулирующих отношения товариществ собственников жилья и жильцов. Говоря о спорах, которые возникают между администрацией любого ТСЖ и собственниками жилья, следует заметить, что и тем и другим зачастую бывает сложно отстоять свою точку зрения. Администрация формирует свои требования, мотивируя их законностью и подконтрольностью вышестоящим инстанциям, а собственник мотивирует тем, что имеет право «делать все, что он хочет в своем доме», потому что этот его дом (квартира) приватизирован, следовательно, является частной собственностью. И порой довольно сложно найти разумный компромисс между жильцами и ТСЖ из-за разного восприятия одной и той же проблемы! Возникновение товариществ собственников жилья произошло не так давно. Где-то нововведение прижилось и вошло в колею, а где-то ТСЖ существуют на грани распада.

Не надо забывать, что само по себе ТСЖ – орган управления жилищным фондом, и именно собственники уполномачивают ТСЖ осуществлять свою деятельность. Деятельность ТСЖ включает в себя обеспечение надлежащего содержания и ремонта жилищного фонда, нежилых помещении и строений, инженерного оборудования, придомовых территорий, расчет и сбор всех платежей, расчет с подрядными организациями и поставщиками услуг и иную деятельность, направляемую на создание необходимых условий для проживания граждан. ТСЖ, обладающее статусом юридического лица, осуществляет свою деятельность на основании Закона Республики Узбекистан «О товариществах частных собственников жилья» № ЗРУ-32 от 12 апреля 2006 года. В этом законе очень подробно описаны все функциональные обязанности ТСЖ, его права и полномочия. Основным моментом в деятельности ТСЖ является то, что приоритетным моментом в принятии любого решения ТСЖ является мнение общего собрания жильцов – участников ТСЖ (не менее 50% общего количества жильцов). То есть теоретически любое действие ТСЖ регламентировано общим мнением проживающих, что очень демократично и вполне соответствуем общему направлению политики нашего государства.

Однако нельзя забывать, что решение большинства жильцов (оно же - решение ТСЖ) должно быть исполнено, причем в полной мере и своевременно, так как несогласие некоторой части жильцов с решением ТСЖ не отменяет и не изменяет его.

Допустим, на общем собрании жильцов – участников ТСЖ был поставлен вопрос об увеличении ежемесячной коммунальной оплаты жильцов. Причиной увеличения квартплаты стало повышение строительных и расходных материалов, которые необходимо закупить для проведения текущего бытового ремонта помещений общего пользования- крыши дома, асфальтированной площадки перед домом и т.д. Смета расходов на проведение ремонта с соответствующими изменениями в стоимости была представлена вместе с расчетами бухгалтерии ТСЖ, а также была доказана необходимость проведения текущего (обязательного, срочного) ремонта. Общим собранием жильцов смета была утверждена, тем же собранием было согласовано некоторое увеличение квартплаты в связи с увеличением расходов на ремонт. Конечно, не все жильцы могут согласиться с тем, что квартплата будет увеличена, однако большинство проголосовало «за», следовательно, это увеличение квартплаты будет считаться вполне обоснованным и утвержденным. Попытки меньшинства оспорить данное увеличение квартплаты будут бесполезными, и даже суд не признает их обоснованными.

Так что в любом случае платить меньшинству придется столько, сколько было определено общим собранием жильцов!Или другая ситуация: многоквартирный дом нуждается в капитальном ремонте крыши и внутренних систем водоснабжения! Жильцы вправе требовать от администрации ТСЖ срочных мер по замене устаревших и нуждающихся в ремонте систем, но администрация бездействует. Тогда на основании вышеприведенного Закона «О товариществах частных собственников жилья» собственники квартир имеют право повлиять на ситуацию кардинально: созвать общее собрание жильцов, на котором они могут сами сформулировать свои требования, принять решение и в случае непонимания заявленных требований администрацией ТСЖ потребовать замены состава администрации, потому что состав в ТСЖ – выборный и зависит от инициативы самих жильцов, как собственников.

Однако и у самих жильцов есть определенные обязанности, которые они не вправе не выполнять! Эти обязанности наиболее полно отражены в Приложении N 3 к Постановлению Кабинета Министров РУз от 28 июня 1994 г. N 325 «П Р А В И Л А содержания и пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями». В этих правилах расписаны все условия содержания жильцами принадлежащих им на праве собственности помещений, а также придомовых территорий. Нарушение жильцами какого-либо из них влечет за собой административную ответственность. Чаще всего незнание этих правил (а с ними необходимо быть знакомым любому человеку, даже если он не является собственником или нанимателем) и является первопричиной споров и недопониманий между жильцами и представителями ТСЖ.

4. Я пенсионер, проживаю в частном доме. Этот дом разделен на 8 частей из которых 6 частей по наследству перешли мне, все нотариально оформлено и имеются все документы. Оставшиеся 2 части записаны на имя отца, который умер в 1997 году. На сегодняшний день в этом же доме прописан и проживает мой старший брат со своей семьей, не имея никаких документов. Я хочу узнать, как я могу отделить свою долю собственности, и имею ли я право выселить своего брата?

Вопросы и споры, связанные с наследованием – явление весьма часто встречающееся в гражданских правоотношениях, поэтому, прежде чем ответить на ваш конкретный вопрос, рассмотрим ситуацию с самого начала – возникновения наследства.

Гражданским Кодексом Республики Узбекистан предусмотрено два вида наследования: по завещанию и по закону. Если наследодатель не распорядился своим имуществом при жизни, то есть не оставил письменного распоряжения – завещания, составленного по всем правилам, то в силу вступает второй вид наследования – по закону! Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очерёдности. Каждая последующая очередь наследников по закону получает право на наследование в случае отсутствия наследников предыдущей очереди, устранения их от наследства, непринятия ими наследства либо отказа от него.

В первую очередь право на наследование по закону получают в равных долях дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) наследодателя. К числу наследников первой очереди относятся также дети наследодателя, родившиеся после его смерти.

Во вторую очередь право на наследование по закону получают в равных долях родные полнородные, не полнородные братья и сестры наследодателя, а также родители отца и матери.

В третью очередь право на наследование по закону получают в равных долях родные дяди и тети наследодателя.

В четвертую очередь право на наследование по закону получают другие родственники наследодателя до шестой степени родства включительно, причем родственники более близкой степени родства имеют преимущественное право на наследство относительно родственников более далекой степени родства. Призываемые к наследованию наследники четвертой очереди наследуют в равных долях.

В пятую очередь право на наследование по закону получают нетрудоспособные иждивенцы наследодателя.

Наследование по праву представления предполагает переход доли наследника по закону к его потомкам в случае его смерти до открытия наследства, причем доля делится поровну между потомками, находящимися с представляемым наследником по закону в одинаковой степени родства.

В отличие от наследования по праву представления с 17 сентября 2010 года действует норма наследования в порядке трансмиссии, которая означает: «Если наследник, призванный к наследованию по завещанию или по Закону, умер после открытия наследства, не успев его принять, право на наследование причитавшегося ему наследства переходит к его наследникам по Закону, а если все наследственное имущество было завещано – к его наследникам по завещанию (наследственная трансмиссия)».

При наследовании по прямой нисходящей линии право представления действует без ограничения степеней родства, а при наследовании по боковой линии право представления получают соответственно племянники (племянницы) наследодателя, представляя его родных братьев (сестер), либо двоюродные братья и сестры наследодателя, представляя его родных дядю или тетю.

К числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, которые не менее одного года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним. При наличии других наследников по закону они наследуют вместе с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.

Нетрудоспособные лица, относящиеся к числу наследников по закону, но не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, наследуют вместе с наследниками этой очереди, если не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали ли они совместно с наследодателем. При наличии других наследников по закону, они наследуют вместе не более одной четвертой части наследства.

Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, в том числе усыновленные, а также его нетрудоспособные супруг и родители, в том числе усыновители наследуют, независимо от содержания завещания, не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). В обязательную долю засчитывается все, что наследник, имеющий право на такую долю, получает из наследства по какому-либо основанию, в том числе стоимость имущества, состоящего из предметов обычной домашней обстановки и обихода, и стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа.

Любые ограничения и обременения, установленные в завещании для наследника, имеющего право на обязательную долю в наследстве, действительны лишь в отношении той части переходящего к нему наследства, которая превышает обязательную долю.

Комментируем вопрос нашего читателя: к сожалению, он в своём письме не указал, каким образом он стал наследником упомянутых 6 частей дома: является ли он наследником по закону или по завещанию. Уважаемый С.Г., если ваш отец являлся собственником 2 частей дома, то после его смерти (в случае отсутствия завещания) его часть недвижимого имущества должна быть разделена в равных долях между оставшимися наследниками по закону: вами, вашим братом, другими близкими родственниками (ст.1135 ГК РУз). Предположим, что кроме вас с братом, в вашей семье нет ближайших родственников, тогда ваш брат, как наследник по закону, имеет право на часть дома, в котором он прописан. Исходя из этого, он будет являться - сособственником дома и нет юридических оснований для его принудительной выписки.

Кроме того, вы не указали статус вашего брата: вполне возможно, что он относится к числу лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве, либо, проживая вместе и будучи прописанным в этом доме три года и более, имеет право на преимущественное наследование части наследуемого имущества.

Как наследник по закону (если это так), вы имеете право на раздел наследства, в том числе судебный (ст. 1150 ГК РУз). В случае невозможности проживания в одном доме собственников жилого помещения по решению суда - один из собственников может быть выселен с возложением на другого собственника выплаты выселяемому его доли в общей собственности на дом в денежном выражении по рыночной цене на день рассмотрения дела судом или приобретения взамен занимаемого жилого помещения другого жилого помещения, соответствующего его доле в общей собственности.

Споры между собственником жилого дома или квартиры, членами его семьи, гражданами, постоянно проживающими с ним, и бывшим членом семьи о пользовании жилым помещением и о размере участия в расходах разрешаются в судебном порядке. (ст.32 Жилищного кодекса РУз.).

5. В чем принципиальное отличие задатка от аванса? Что такое "предварительный договор с предоплатой"?

Прежде чем ответить на этот вопрос, рассмотрим оба этих понятия: задаток и аванс.

ЗАДАТОК - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

АВАНС - денежная сумма, выдаваемая в счет будущих расчетов или предстоящих платежей за материальные ценности, выполненные работы и оказанные услуги.

То есть если задаток – своего рода материальная гарантия выполнения обязательства по заключению договора, то аванс – гарантия будущего расчёта по уже заключенным договорам! При заключении сделок по купле- продаже недвижимости чаще всего встречается соглашение о задатке. Этот вид соглашения наиболее приемлем и для продавца, и для покупателя, так как фиксирует намерение покупателя заключить с продавцом в будущем договор купли- продажи. При соглашении о задатке продавец приостанавливает все свои действия по поиску покупателей на свою жилплощадь, а покупатель уверен в том, что эта жилплощадь не будет продана кому-либо другому.

Соглашение о задатке, независимо от суммы задатка, заключается в письменной форме.При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон вследствие невозможности исполнения, вызванной причинами, не зависящими ни от одной из сторон, задаток должен быть возвращен.Если за неисполнение договора или обязательства ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора или обязательства ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ГК РУз стт. 311-312)

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение обязательства по заключению договора купли-продажи, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в соглашении о задатке не предусмотрено иное.По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, (основной договор, например, договор купли - продажи) на условиях, предусмотренных предварительным договором.Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его недействительность.Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право требовать заключения договора в судебном порядке, а также компенсации затрат, связанных с заключением этого договора(ст.377 ГК РУз)

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, он не будет заключен либо ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.В условия предварительного договора можно также внести соглашение о задатке. Так как ключевым моментом предварительного договора является заключение основного договора (например, купли-продажи квартиры), то в этом случае предоплатой будет именно задаток, а не аванс.

6. Какие виды договоров содержания пожилых людей на право получения их недвижимости после смерти существуют в законодательстве?

Существуют договора отчуждения с условием пожизненного содержания и договора пожизненной ренты на условиях пожизненного содержания граждан с иждивением. Базовыми являются договора отчуждения.

По договору отчуждения жилого дома/ квартиры с условием пожизненного содержания одна сторона (приобретатель) обязуется предоставлять другой стороне, являющейся нетрудоспособной по возрасту или по состоянию здоровья (отчуждателю), пожизненное материальное обеспечение, а именно: жилплощадь, питание, уход и необходимую помощь, а отчуждатель - передать в собственность приобретателя принадлежащую ему недвижимость. В договоре отчуждения недвижимости с условием пожизненного содержания должно быть указано, какие виды материального обеспечения предоставляются отчуждателю, их денежная оценка в месяц и стоимость отчуждаемой недвижимости.

Сумма по денежным обязательствам граждан по договору пожизненного содержания увеличивается пропорционально увеличению минимальной заработной платы. Оценка передаваемого объекта недвижимости и материального обеспечения определяется соглашением сторон.

Договор отчуждения с условием пожизненного содержания должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен.Если приобретатель жилья не исполняет свои обязанности по договору отчуждения с условием пожизненного содержания или выполняет их ненадлежащим образом, отчуждатель может потребовать замену содержания периодическими платежами либо расторгнуть договор. Договор отчуждения недвижимости с условием пожизненного содержания, может быть расторгнут по требованию приобретателя, если по независящим от него обстоятельствам его материальное положение изменилось в такой степени, что он не может предоставлять отчуждателю обусловленное содержание либо если отчуждатель восстановил свою трудоспособность. В случае расторжения договора отчуждения недвижимости с условием пожизненного содержания, недвижимость подлежит возврату отчуждателю. В случае расторжения договора отчуждения жилого дома (квартиры) с условием пожизненного содержания по требованию отчуждателя приобретатель вправе требовать возмещения понесенных им расходов на содержание отчуждателя и недвижимости за время действия договора. Важно знать: в судопроизводстве Республики Узбекистан по делам, связанным с отчуждением недвижимости на условиях пожизненного содержания не допускается зачёт исковых требований, по которым истек срок исковой давности!

7. В каких случаях нельзя оформить сделку с недвижимостью путем дарения?

В случае встречной передачи денег, вещи, права и любого другого обязательства. Такая сделка признается недействительной (мнимой или ничтожной);

Договор передачи дара после смерти дарителя также ничтожен - к этому случаю применяются правила о наследовании;

В случае письменного отказа одаряемого принять дар;

Если дарителем является юридическое лицо, которое владеет имуществом, передаваемым в дар на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, оно должно заручиться согласием собственника этого имущества.

Без согласия собственника имущества на отчуждение сделка будет считаться недействительной. Также требуется согласие всех собственников имущества, если оно находится в общей долевой собственности.

Отмена дарения может производиться в судебном порядке в случаях:

• совершения одаряемым умышленного преступления против жизни или здоровья дарителя, членов его семьи или близких родственников;

• умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя;

• если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;

• дарения, совершенного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений законодательства о банкротстве за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение года, предшествовавшего объявлению такого лица банкротом. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения. Договор дарения недвижимости всегда должен составляться в письменной форме и быть зарегистрирован в нотариальной конторе.

8. Как проверить, что из покупаемой жилплощади все выписаны, и устранить риск предъявления имущественных претензий в дальнейшем?

Для того, чтобы обезопасить себя и свои права собственника на вновь приобретаемую жилплощадь, необходимо точно установить количество людей, прописанных на отчуждаемой жилплощади. Для этого, если у Вас есть сомнения, Вы можете присутствовать с продавцом в ТСЖ на момент получения продавцом справки о количестве прописанных на жилплощади! Паспортист, работающий в ТСЖ, может по требованию продавца показать вам оригинал (карточку) формы-16, где зафиксированы все прописанные жильцы конкретной квартиры на сегодняшний день. Справка о количестве прописанных жильцов, выдаваемая паспортистом, должна содержать точную информацию о количестве прописанных. Также в домовой книге вы можете отметить, кто именно является собственником квартиры (дома), узнать точно, кто и когда, какими частями участвовал в приватизации данного жилища. От собственников отчуждаемой квартиры (дома) необходимо получить письменное согласие на отчуждение жилья, заверенное нотариально, для того, чтобы у бывших хозяев в будущем не возникло желания оспорить сделку купли-продажи.

9. Существуют ли в законодательстве РУз какие-либо льготные варианты получения недвижимости: для молодых семей, пожилых людей и т.д.?

В РУз существует Коммунальный жилищный фонд целевого назначения, используемый на условиях найма (без права приватизации) при органах государственной власти на местах (хокимиятах). Он предназначен для обеспечения нетрудоспособных, одиноких, престарелых лиц, пенсионеров и членов их семей, впервые созданных, нуждающихся в жилье молодых семей, других малообеспеченных категорий граждан, если их средний индивидуальный доход в месяц ниже минимальной заработной платы. На основании Приложения N 2 к Положению о коммунальном жилищном фонде Республики Узбекистан (Кабинета Министров № 325 от 28 июня 1994 года), составлен и утвержден перечень необходимых условий при постановке на учет граждан для обеспечения жилой площадью в коммунальном жилищном фонде. Прежде всего, к этой категории относятся: граждане, не имеющие жилой площади, проживающие на частной квартире или на площади, непригодной к жилью (бараки, времянки, аварийные дома, подвалы);обеспеченные жилой площадью на каждого члена семьи менее семи квадратных метров; проживающие в общежитиях, производственных и служебных помещениях (за исключением сезонных и временных работников, а также граждан, поселившихся в общежитиях в связи с обучением);проживающие в одной квартире двумя и более семьями, имеющие раздельные лицевые счета, не состоящие в родственных отношениях; страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, утвержденными Минздравом Республики Узбекистан, которые нуждаются в проживании в отдельной квартире. Ниже описаны категории граждан, которым предоставляется коммунальный жилищный фонд по договору найма жилья, если их средний индивидуальный доход в месяц ниже минимальной зарплаты:

  • - участники Великой Отечественной войны и воины, интернационалисты;
  • - офицеры и военнослужащие сверхсрочной службы, уволенные в запас или в отставку;
  • - граждане, страдающие тяжелыми формами заболевания по списку, утвержденному Минздравом Республики Узбекистан;
  • - многодетные семьи, имеющие 7 и более детей в возрасте до 16 лет;
  • - дети-круглые сироты, достигшие 16 лет, не взятые под опеку (попечительство);
  • - семьи, взявшие под опеку (попечительство) детей-круглых сирот;
  • - семьи, потерявшие кормильца, с тремя и более нетрудоспособными членами семьи;
  • - инвалиды I и II групп, неработающие;
  • - престарелые одинокие пенсионеры;
  • - семьи, имеющие ребенка-инвалида с детства в возрасте до 16 лет или инвалида с детства I и II группы;
  • - впервые созданные молодые семьи, если по месту их проживания с обеих сторон они признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий. С заявлением о предоставлении жилья из Коммунального жилищного фонда необходимо обратиться в хокимият района по месту прописки.

10. Какие документы обязан предоставить продавец недвижимости покупателю для проверки документов, подготовленных для продажи недвижимости? Как происходит процесс регистрации договора купли-продажи?

Собственник приватизированного жилья, изъявивший желание произвести его отчуждение, предъявляет следующие документы:

паспорт или заменяющий его документ; государственный ордер на право собственности на приватизированное жилье либо решение органа государственной власти на местах (хокимията), администрации объединения, предприятия, организации или нотариально удостоверенный договор купли-продажи жилого помещения; инвентаризационное дело («план службы кадастра жилых зданий и сооружений») на квартиру (часть квартиры), дом (часть дома); нотариально удостоверенное согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также лиц, давших согласие на приватизацию квартиры (части квартиры) или дома (части дома). Согласие всех прописанных жильцов на продажу жилплощади может быть зафиксировано нотариусом непосредственно перед регистрацией договора купли-продажи, либо заранее нотариально удостоверенным согласием; справку по прилагаемой форме или домовую книгу; инвентаризационную справку установленного образца («справка службы кадастра жилых зданий и сооружений»), выдаваемую службами кадастрового бюро технической инвентаризации, о техническом состоянии и стоимости жилого помещения на момент отчуждения.

Для нотариального заверения договора потребуются также справки:

из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по уплате налога на имущество; из ТСЖ об отсутствии задолженностей по оплате эксплуатационных расходов. Такая справка выдается продавцу после уплаты всех задолженностей по квартплате; из ТСЖ (махаллинского комитета) о количестве прописанных на отчуждаемой жилплощади (советуем также попросить у продавца ксерокопии домовой книги с датами прописки - выписки, копии форм - №№16, 17.

Обратите внимание на даты прописки/выписки;

-об отсутствии задолженности по оплате за холодную воду;

-об отсутствии задолженности по оплате за горячую воду;

-об отсутствии задолженности по оплате за утилизацию мусора;

-об отсутствии задолженности по оплате за электроэнергию;

-об отсутствии задолженности по оплате за газоснабжение; из АТС об отсутствии задолженности за абонентскую оплату и междугородную связь.

Вам необходимо очень внимательно изучить все предоставленные продавцом справки и документы. Особенное внимание уделите датам на справках из ГНИ и ТСЖ: в некоторых случаях бывают несоответствия, например, количества прописанных и суммы начисленных коммунальных выплат. Если же Вы не уверены, что сможете сами во всем разобраться, то советуем прибегнуть к профессиональной помощи риэлторов. Они помогут Вам сэкономить время и избавят вас от лишнего стресса из-за «бумажной волокиты». В момент нотариального заверения договора купли- продажи, нотариус обязан установить факты обременения жилплощади, т.е. проверить наличие или отсутствие залога, ареста, прочих запрещений на приобретаемую недвижи­мость. Если обременения отсутствуют, то нотариус вправе зарегистрировать договор при наличии всех вышеперечисленных документов и справок. Также нотариус задает воп­росы продавцу и покупателю, касающиеся условий сделки, передачи денег покупателем продавцу. После того как нотариус установит волеизъявления обeих сторон договора, убедится в том, что сделка купли-продажи удовлетворяет желанию сторон, а сам договор прочитан и одобрен сторонами, договор фиксируется нотариальной визой, печатью и подписью. Договор составляется в трех экземплярах. Один остается в архиве нотариальной конторы, по одному экземпляру получают продавец и покупатель. После нотариального заверения договора купли-продажи покупатель обязан произвести регистрацию этого договора в районом БТИ.

11. На основании чего можно признать недействительной уже совершенную сделку с недвижимостью и чем этот процесс может грозить ее участникам? Каков срок исковой давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными? Каковы юридические последствия признания сделки с недвижимостью недействительной?

На основании Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Хозяйственного Суда РУз от 22 декабря 2006 г. N 17 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике в связи с применением норм законодательства, регулирующих сделки», основания для признания сделки недействительной, содержащиеся в Главе 9 ГК РУз являются вполне исчерпывающими. Тем же постановлением подтверждается, что срок исковой давности, применяемый к недействительным сделкам приравнен к общему сроку исковой давности – 3 года, если законодательством не установлено иное. Ниже приведена таблица, где приблизительно отражены виды и последствия сделок с недвижимостью, имеющие риск признания недействительными в отдельных случаях.

Сделка недействительна, если

Последствия совершения

Сделка заключена без соблюдения требуемой законом формы (ст.115 ГК РУз)

Признаётся недействительной

Содержание и смысл сделки противны основам правопорядка и нравственности (ст.116 ГК РУз)

Последствия сделки – двусторонний возврат всего полученного по сделке сторонами

Сделка совершена лицом от14 до 18 лет

Последствия сделки – двусторонний возврат всего полученного по сделке сторонами

Сделка совершена гражданином, ограниченным или лишённым дееспособности

Возврат дееспособной стороной полученного по сделке или в денежном выражении, а также возмещение морального ущерба

Сделка совершена гражданином, не способным понимать значения своих действий или руководить ими

Возврат дееспособной стороной полученного по сделке или в денежном выражении, а также возмещение морального ущерба

Сделка совершена под влиянием заблуждения

Последствия сделки – двусторонний возврат всего полученного по сделке сторонами

Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения, заведомо невыгодных обстоятельств (кабальная сделка)

Другая сторона должна возвратить потерпевшему все исполненное им по сделке, а при невозможности возврата полученного в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение и переданного другой стороне, обращается в доход
государства. При невозможности передачи имущества в доход государства
в натуре, взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещаются другой стороной понесенные им расходы, утрата или повреждение его имущества.

Сделка, совершенная для вида (мнимая и притворная сделка)

Действительной в этом случае считается та сделка или ее часть, которую действительно имели в виду

Сделка, выходящая за пределы полномочий юридического лица

Признается недействительной

Статья 113 ГК РУз подразделяет недействительные сделки на оспоримые (недействительные в силу решения суда) и ничтожные (недействительные сами по себе с момента их совершения в силу закона).

Далее в статьях 113 – 128 ГК РУз перечисляются конкретные основания, по которым сделка может быть признана оспоримой или ничтожной! В случаях если сделки, подпадающие под смысл «оспоримые или ничтожные», будут признаны таковыми судом, то сразу возникает вопрос исполнения судебного решения – получения бывшим собственником, выигравшим иск (продавцом), собственного имущества от нынешнего его пользователя, лишенного судом права собственности (покупателя).

В самом общем случае, согласно статье 114 ГК РУз действует принцип двусторонней реституции – каждая из сторон обязана возвратить другой стороне всё полученное по сделке. Примерно так: продавец получает недвижимое имущество (объект отчуждения) а покупатель – денежную сумму указанную в договоре! Конечно это не панацея, и нельзя считать, что в любых других случаях применение двусторонней реституции может полностью защитить потребителя, столкнувшегося с фактом признания сделки недействительной.

Иногда случается, что человек, добросовестный приобретатель, после совершения сделки купли-продажи квартиры, сразу начинает делать ремонт, вкладывать в квартиру деньги, тратить время и силы на улучшение своего быта – в этом случае обоюдный возврат денег и квартиры можно назвать по меньшей мере несправедливым! Или ещё такой вариант из множества возможных, слишком часто встречающихся, – цена договора. Почему-то бытует мнение, что если указывать реальную стоимость отчуждаемой недвижимости в договоре купли – продажи, то можно столкнуться с уймой проблем. Это и нотариальная пошлина, и налоги, и в принципе опасно отражать всю сумму.

Очень жаль, что именно эта категория граждан, «страхующихся» таким образом, чаще всего становится жертвами мошенников, наживающихся на неполной сумме договора. Рассматривая случай, когда покупатель и продавец указали в договоре купли-продажи реальную рыночную стоимость имущества, но после заключения договора продавец выступает с иском о признании сделки недействительной, по виндикационному иску (виндикация – право истребовать своё имущество из чужого незаконного владения), в иске может быть отказано на основании ст.229 (часть 2), если предпродажная документация была тщательно проверена, а мотивация продавца подтверждена. Очень аккуратно проверяйте подлинность и комплектность предпродажных документов. Обращайте внимание на дату последней продажи недвижимости, количество прописанных жильцов, совладельцев жилплощади!

12. Какие расходы помимо уплаты задолженности по квартплате несет продавец/ покупатель недвижимости? Назовите ориентировочную сумму.

Согласно ст.488 Гражданского кодекса РУз, договор о продаже жилого дома или квартиры подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. За государственную регистрацию недвижимости при продаже органами БТИ взимается плата: с юридических лиц в размере одной второй, а с физических лиц - одной десятой минимального размера заработной платы. При изменении правового положения объекта, не влекущего изменение субъекта права собственности или других вещных прав, взимается половина указанных сумм. Оплата за бланк свидетельства о государственной регистрации производится отдельно. Нотариальное заверение сделки купли – продажи недвижимости также является платным. Согласно постановлению Кабинета Министров № 533 от 03.11.1994 г. за удостоверение договоров купли-продажи квартир нотариусы взимают 2 процента минимальной заработной платы за 1 кв. м отчуждаемой (продаваемой) площади. (Постановление Кабинета Министров от 07.06.2006 г. N 109).

13. Сколько времени занимает переоформление права собственности на недвижимость? Какой орган занимается переоформлением?

Государственная регистрация зданий и сооружений и сделок с ними осуществляется: службами Государственного кадастра недвижимости районов и городов в части нежилых зданий и сооружений; бюро технической инвентаризации (БТИ) районов и городов в части жилых зданий и сооружений;

Для учета обращений (заявок) к системе регистрации регистрирующим органом ведется реестр заявок в традиционном или компьютерном варианте. В книге заявок делаются отметки о состоянии обработки каждой заявки на текущий момент. В соответствии со структурой системы регистрации на каждый объект недвижимости формируется кадастровое дело, которое содержит три раздела: технические, экономические и юридические характеристики объекта недвижимости; необходимые сведения о владельце(ах) объекта недвижимости; обременения и предупреждения.

Регистрация осуществляется в три этапа: подача заявки; проверка заявления; регистрация заявления и выдача свидетельства о праве собственности.

Для каждого типа запроса и регистрации или поиска информации регистрирующий орган должен иметь стандартные формы, которые должны быть четкие и простые для заполнения, с размещенной на обороте инструкцией по заполнению. Ключевыми элементами каждой формы являются: кадастровый номер земельного участка, реестровый номер здания, сооружения, стороны (собственно владельцы), главные характеристики права и ожидаемые действия (результаты). Экспертиза заявления начинается с его тщательного изучения и сравнения информации заявки с информацией реестра. Выявляются факторы, препятствующие выполнению заявки. Например, при продаже препятствием может служить залог этого объекта или наличие протеста, или обременения, которое запрещает выполнение заявки. Экспертиза включает также: проверку заявки на ее подлинность, свидетельств и прочих формальностей; подтверждение юридической силы заявки; изучение существующего права собственника; сопоставление документов, на которые имеется ссылка в заявке, с документами, на которые имеется ссылка в реестре; перекрестные проверки: например, право сервитута должно быть указано в рассматриваемом объекте в праве "господствующего" объекта.

Заявителю направляется уведомление в письменном виде, если обнаружено препятствие для выполнения заявки, и предоставляется время для решения возникших проблем. Если проблемы в установленный срок не урегулированы, то заявитель получает отказ, при этом денежный сбор не возвращается Заключение регистрирующего органа со всеми документами и проектом в 7- дневный срок представляется на рассмотрение хокиму города или района.. Сама регистрация производится в месячный срок со дня подачи заявки, поэтому регистрация считается осуществленной в день и время подачи документов на регистрацию, а приоритет прав определяется по датам регистрации в реестре. Если заявка правомерна, то запись в реестре обновляется, чтобы показать совершенную сделку. В некоторых случаях, уже при оформлении заявки, могут быть внесены новые обстоятельства, которые препятствуют регистрации заявки. В этом случае возникает режим "приостановка регистрации", который может ввести оператор (регистратор), если он знает (обнаружит), что запись о регистрации неверна. (Инструкция о государственной регистрации зданий и сооружений №387-1 от 26.09.1999 г.)

14. Хочу продать квартиру, но не знаю, какие документы нужно собрать. Есть ли какой-то определённый перечень документов? Чем отличаются пакеты документов для передачи права собственности на квартиры, дома, земельные участки?

На основании «Положения о порядке оформления договоров отчуждения и перехода права собственности при наследовании приватизированных квартир, домов» постановления Кабинета Министров Республики Узбекистан от 23 октября 1999 года № 474, владелец приватизированного жилья, изъявивший желание его продать, предъявляет следующие документы: паспорт государственный ордер на право собственности на приватизированное жилье либо решение хокимията; нотариально удостоверенный договор купли-продажи жилого помещения(если ранее имела место сделка купли-продажи); инвентаризационное дело на квартир, дом (часть дома) то, что в быту называют «план БТИ»; нотариально удостоверенное согласие всех прописанных совершеннолетних членов семьи, а также лиц, давших согласие на приватизацию квартиры или дома; справку по прилагаемой форме или домовую книгу; инвентаризационную справку (более известна как «справка БТИ на продажу») установленного образца, выдаваемую службами кадастрового БТИ, о техническом состоянии и стоимости квартиры на момент продажи;

Что касается продажи земельных участков и домов, то при этих видах сделки могут потребоваться дополнительные правоустанавливающие документы: составленный в письменной форме Государственный акт о предоставлении земельного участка в постоянное владение, пользование или пожизненное наследуемое владение, свидетельство (государственный ордер) на право собственности на земельный участок, договор купли-продажи, документ о мене, дарении, завещании, договор об аренде, сервитуте, решение суда или документ об обременениях, либо иной документ, удостоверяющий право на земельный участок, а также кадастровый номер - идентификационный номер, присвоенный земельному участку, приобретенному в собственность или предоставленному во владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу, который сохраняется за земельным участком на время его существования как единого целого.

15. Какие расходы помимо погашения задолженностей по коммунальным услугам предстоят продавцу и покупателю квартиры?

Если Вы уже прошли этап сбора документов, то единственное, что Вам предстоит сделать для продажи или покупки квартиры в Ташкенте, так это заверение у нотариуса. Нотариальное заверение при продаже недвижимости является платной услугой. Нотариусы взимают 2 процента минимальной заработной платы за 1 квадратный метр продаваемой площади. К дополнительным расходам можно отнести некоторые бланки, которые вам придется заполнять у нотариуса. В принципе, дело не хитрое, да и уйдет у вас на это минут 10.

16. В чем преимущество риэлторских компаний перед так называемыми «черными маклерами»?

Все дело в том, что для маклеров основная задача состоит в том, чтобы как можно дороже продать тот или иной объект, в целях наживы. Риэлторские компании в первую очередь беспокоятся о комфорте клиента и стараются сделать все, чтобы клиент остался доволен и не обращался в другие компании. Если вы хотите продать квартиру в Ташкенте по выгодной цене и в короткие сроки, то хорошим решением будет обратиться за помощью к нашим специалистам.

17. Какие существуют запреты на продажу квартиры? И как их устранить?

Запрет на продажу имущества может быть наложен по самым разным причинам. Арестовывать имущество имеют право судебные исполнители, представители органов внутренних дел или других организаций, а также самим собственником. Для того чтобы освободить имущество от наложенных запретов, следует устранить саму причину ареста.

18. Обязательно ли заключать письменный договор с риэлторским агентством при покупке или продаже недвижимости? Или же можно договориться в устной форме?

Согласно статьи 20, Закона Республики Узбекистан "О риэлторской деятельности" - Договор на оказание риэлторских услуг заключается риэлторской организацией или риэлтором с заказчиком в письменной форме.

Договор на оказание риэлторских услуг должен включать: содержание риэлторских услуг; сроки оказания риэлторских услуг; размер, условия и сроки оплаты за оказанные риэлторские услуги; права и обязанности риэлторской организации или риэлтора и заказчика; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств и нарушение прав и законных интересов третьих лиц; порядок и условия расторжения договора; порядок возврата средств при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору; сведения о наличии у риэлторской организации или риэлтора лицензии с указанием порядкового (регистрационного) номера и даты ее выдачи; сведения о наличии у риэлторской организации или риэлтора полиса страхования своей гражданской ответственности. Это очень важный момент при заключении сделки между клиентом и риэлторским агентством.

Особенно следует обратить внимание на пункт «Права и обязанности сторон» и проверить действительность указанного юридического адреса компании. Сам договор должен быть составлен на понятном обеим сторонам языке и включать в себя обязанности сторон, сроки выполнения и стоимость оказываемых услуг. Только при соблюдении всех правил договор можно считать действительным.

19. Хотела бы узнать подробную информацию о необходимых документах для продажи квартиры. Слышала, что процесс сбора занимает довольно долгое время, так ли это?

На самом деле процесс занимает около недели. Все зависит от того, нет ли у вас задолженностей за коммунальные услуги. Очень важно соблюдать правильный порядок сбора документов во избежание казусных неприятных ситуаций. Вот полный перечень необходимых документов: паспорт, государственный ордер на право собственности на приватизированное жилье либо решение Хокимията, нотариально удостоверенный договор купли-продажи жилого помещения, инвентаризационное дело на квартиру (план БТИ), нотариально удостоверенное согласие всех прописанных совершеннолетних членов семьи, справку по прилагаемой форме или домовую книгу, инвентаризационную справку (более известна как «справка БТИ на продажу»).


20. Кто такой "чёрный маклер"?

Чёрный маклер — посредник, работающий, как правило, в одиночку и не имеющий соответствующей лицензии, выдаваемой уполномоченным органом Госкомконкуренции РУз., предлагающий обычный набор услуг по купле-продаже и найму недвижимости; зачастую не гарантирующий выполнение своих обязательств. (Современный экономический словарь)
Каждый из нас не раз слышал душещипательные истории о "чёрных маклерах", виртуозно проворачивающих аферы с квартирами, о ни в чём не повинных гражданах, в одночасье ставших бомжами, о безвестно пропавших одиноких пенсионеров... Сегодня квартирные мошенники идут на убийство "клиента" в редчайших случаях: люди стали более бдительными, юридически "подкованными", да и на правовом поле намного больше порядка, чем в сумбурные 90-е, когда рынок недвижимости только начинал формироваться.
Но расслабляться всё же не стоит. Изобретательных мошенников, спешащих нажиться на доверчивости и наивности наших сограждан, меньше не стало. И "чёрные маклеры" живы - они тут, рядом с нами, и никуда не делись, просто оперативно сменили приёмы и методы работы, усовершенствовав попутно "технологии" обработки потенциальных клиентов.
Несмотря на то что ситуация на рынке недвижимости мало-помалу выправляется, периодически в криминальные сводки просачивается информация об аферах в жилищной сфере. Это были в основном одинокие старики, инвалиды, лица с большой задолженностью по коммунальным услугам и злоупотребляющие алкоголем - все они так или иначе оказались на улице.
Не секрет, что и сегодня многие граждане игнорируют цивилизованные способы купли-продажи жилья, предпочитая им посредничество „чёрных маклеров" .
Самое неприятное то, что деятельность таких дельцов не только отражается на участии несчастных покупателей, но и бросает тень на добросовестных риэлторов, дорожащих своей репутацией и доверием клиентов.

21. В чем отличие между "Чёрным маклером " и "Белым риэлтором" ,работающим в риэлторской организации?

Современные риэлторские агентства - полноправные участники рынка недвижимости - во главу угла ставят оказание качественных, квалифицированных услуг и готовы принять на себя бремя ответственности за их возможные последствия.

В отличие от них, маклеры-одиночки не обременяют себя такой „головной болью", как ответственность перед клиентами. Да и что с них спросишь? У маклера нет ни профильного образования, ни своего расчётного счёта, ни печати. Всё его „богатство" - это база клиентов и рекомендации, в подлинности которых можно усомниться. Ему не под силу сложные альтернативные сделки с большим количеством участников и многоступенчатые схемы расселения - для этого нужны возможности и рыночный опыт серьёзного риэлторского агентства.

Маклеру, который охотится за гонораром, выгодно, чтобы купля-продажа произошла как можно быстрее. По этой самой причине он легко закроет глаза на ряд сомнительных моментов сделки и даже на явное "тёмное прошлое" квартиры.

Между тем, сотрудники агентства недвижимости вряд ли позволят себе так обращаться с клиентом и его деньгами. Профессиональные риэлторские конторы располагают целым штатом квалифицированных специалистов, среди которых есть и юристы, и оценщики, и эксперты. Ситуацию купли-продажи держат под контролем на каждом её этапе. Неудивительно, что сделки, проведённые через агентство, крайне редко оспариваются в суде. Но даже если такая неприятность и произойдёт, агентство, скорее всего, примет на себя ответственность за происходящее, как юридическую, так и финансовую.

22. Стоимость услуг в риэлторских организациях выше, чем у маклеров. В чем преимущества сотрудничества с риэлторским агентством ?

Да, возможно , это обойдётся несколько дороже, но когда на кону находятся такие ценности, как недвижимость и собственное здоровье, то экономить просто неразумно".

Большинство желающих купить или продать квартиру, дом, землю и так далее, считают, что „чёрный маклер" - тот же риэлтор, только стоит дешевле.

На деле всё обстоит не совсем так, а точнее, совсем не так. Нужно понимать, что есть разница между заявленной комиссией и скрытой. „Чёрные маклеры" ловко используют то, что их клиенты плохо ориентируются в рынке недвижимости. Были случаи, когда квартира покупалась на 30 млн. сумм дороже заявленной стоимости, или продавец получал на руки на 20 млн .сум меньше, чем выручил за неё „чёрный маклер". Ведь плохо подкованный человек не проследит за тем, были скрытые комиссионные или нет. В риэлторской организации клиент платит и за информацию, и за юридическое сопровождение, и за ответственность, и за поддержку. Сейчас, когда цены на квартиры растут и конкуренция очень высока, агентства вводят фиксированную комиссию, а это вполне может поумерить аппетиты частных агентов. Так, например, заявлена комиссия не более 4% - за сложную альтернативную сделку, 3% - за сделку по купле или продаже и 2% - за сделку, связанную с элитным жильём".

23. Как налажена работа в развитых странах в сфере недвижимости ?

В развитых странах в принципе нет понятия "чёрный маклер", потому что никому и в голову не приходит обратиться за помощью в решении жилищных вопросов к "человеку с улицы".
Там люди обращаются в риэлторские фирмы и к официальным брокерам.
Безусловно, способ проведения сделок с недвижимостью гражданин вправе выбирать самостоятельно, не забывая при этом о возможных рисках.

Взвесив все «за» и «против», большинство по здравом размышлении решает, всё-таки, воспользоваться услугами специалистов. Это абсолютно нормальная практика, широко распространенная во всем цивилизованном мире. В конце концов, профессионалы для того и существуют, чтобы оказывать услуги непрофессионалам, получая при этом за свой труд справедливое и заслуженное вознаграждение.

24. Кто в первую очередь выиграет при полном искоренении с рынка недвижимости “ черных маклеров”?

На самом деле работа с недвижимостью – это целый комплекс последовательных мероприятий, и малейшая некомпетентность или халатность специалиста на каждом из этапов может стать роковой для клиента. Здесь тоже можно привести множество примеров, – например, классическая ситуация, когда маклер проверил юридическую чистоту квартиры, что называется «спустя рукава», а впоследствии клиент остался без денег и без квартиры. А маклер исчез – и ищи ветра в поле.

Не будет преувеличением, если сказать, что такие деятели засоряют собой рынок недвижимости. Не только потому, что составляют конкуренцию агентствам. В конце концов, конкуренция, если она здоровая, полезна всем участникам рынка, и в первую очередь клиентам. Беда в том, что редкий «частник» профессионально выполняет свою работу, тем самым не только подводя клиентов, но и зачастую «вставляя палки в колеса» агентствам своим вмешательством. Не говоря уж о том, что при этом он бросает тень на все профессиональное риэлторское сообщество. Но важнее всего, что страдает прежде всего тот, кто не должен пострадать ни при каких обстоятельствах. Страдает Клиент.  
Но, наверное, уже созрела необходимость объединиться риэлторам для борьбы с "чёрными маклерами", сделать общедоступными списки людей, которые занимаются, по сути, теневым бизнесом.

end faq

 

© Copyright 2008 - 2020 Государственный комитет Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции - Управление лицензирования оценочной, биржевой и риэлторской деятельности
При перепечатке и использовании материалов ссылка на сайт обязательна.

WEB - Центр информационных технологий "Privatinformsistem"